Ciertos bancos españoles están desarrollando en los últimos meses una nueva práctica comercial. según ha podido saber idealista news, se trata de comprar a través de sociedades del grupo grandes carteras de hipotecas con problemas a otros bancos con enormes descuentos -del 80% o incluso más- con idea de ejecutarlas a posteriori y vender los pisos a un precio mayor. también se está observando el caso de bancos con pobres estructuras de recobro de hipotecas y equipo de ventas de viviendas que contrata los servicios de otros bancos más potentes en estos campos y trabajan bajo comisión de éxito. es decir, bancos convertidos en inmobiliarias que venden pisos de otros bancos
la operación es sencilla. un banco tiene varios miles de hipotecas en españa que en algunos casos cuentan con una notable probabilidad de impago. estos préstamos españoles afean su balance y además suponen un problema llegado el momento de embargar la vivienda porque dicho banco a veces no tiene una estructura ágil para llevar a cabo todo el proceso de ejecución y posterior venta. por todos estos motivos, decide que lo mejor es liquidarlas por la vía rápida, es decir, empaquetando una gran cantidad de hipotecas y venderlas todas de golpe. hasta aquí nada nuevo más allá de que actualmente nadie quiere hacerse cargo de dichas hipotecas, salvo... que lleven un gran descuento
la novedad aparece en el lado de los compradores, un coto antes reservado a los fondos buitre (vulture funds) y en el que ahora aparecen unidades de grandes bancos españoles que hacen agresivas ofertas por esas hipotecas. dichos sociedades adquieren las hipotecas y en ocasiones negocian con el dueño de la vivienda el pago de la hipoteca mientras que otras muchas veces las ejecutan, quedándose con las casas. aunque en ocasiones se las alquilan a los antiguos dueños, muchas viviendas se ponen posteriormente a la venta a un precio superior al que han comprado. de esta forma se anotan una plusvalía aunque vendan con un descuento del 50% sobre el precio inicial
otras fuentes también explican que a veces existe una colaboración entre ambas entidades sin intercambio económico de por medio. es decir, el banco necesitado de vender pero sin una estructura adecuada para realizar el recobro, ejecución y posterior venta contacta con una entidad con departamentos ágiles y potentes en estos campos. firman contratos de comercialización en los que los bancos más potentes en su canal de venta venden los activos de otros bancos con una comisión de éxito de por medio. según este patrón, algunos bancos estarían convirtiéndose en inmobiliarias puras y duras cuyos clientes serían otros bancos
un ejemplo
poniendo un ejemplo, imaginemos una vivienda que se compró por 200.000 euros en 2007 con una hipoteca al 100% de la que actualmente aún resta por pagar 180.000 euros. el propietario no puede pagar la hipoteca y está provocando al banco "a" varios problemas (morosidad, provisiones, gastos de recobro, etc) y hay un riesgo de más problemas a futuro (ejecución, desalojo, tiempo invertido, gestión de la venta futura, etc). el banco decide cortar el problema de raíz y vender dicha hipoteca a otro banco
como la situación actual es mala (riesgo, desempleo, caída de precios inmobiliarios...) para encontrar un comprador tiene que transferir dicha hipoteca con un jugoso descuento. aquí es donde aparece un banco "b" que la compra por 50.000 euros a través de una sociedad especializada en el recobro y/o posterior venta del inmueble. el banco "a" se quita todos los problemas de encima de un plumazo. deja de figurar como morosa, recupera provisiones y además genera 50.000 euros de liquidez adicional inmediata. es cierto que por el camino han perdido dinero, pero históricamente siempre ha habido entidades que llegado un momento de impago han decidido tomar ese camino y quitarse el problema de encima
por su parte, la sociedad del banco "b" desembolsa ese dinero y sigue el camino de la negociación o la ejecución con posterior alquiler o desalojo porque ya tiene una estructura para ello. además de la compra tendrá que afrontar varios costes, aunque los tiene controlados porque tiene una estructura afinada para todo estos procesos y una plataforma para vender viviendas. por ello, decide asumir el riesgo y embarcarse en la operación porque sabe que posteriormente podrá vender la casa por una cantidad superior, por ejemplo, 100.000 euros (un 50% de descuento respecto al de hace unos años, pero bastante más de lo que le ha costado)
en resumen, se está produciendo un trading con viviendas como si fuera la bolsa en el que se están moviendo miles y miles de operaciones en los últimos meses
rentabilidad/riesgo
fuentes cercanas a estos procesos consultadas por idealista news explican que el riesgo de estas operaciones es actualmente grande, por lo que los compradores de dichas carteras están pidiendo descuentos que rondan en ocasiones el 80%. además, precisan que actualmente habría en el mercado operaciones por unas 8.000 hipotecas, cuyos créditos hoy figuran en un banco pero cuyas viviendas veremos a la venta en unos meses en el portal inmobiliario o a nombre de otro banco
además, comentan que el banco que vende con dicho descuento generalmente es extranjero, aunque no siempre, ya que también pueden participar bancos o cajas españoles a los que les interese tener la tasa de morosidad baja, no tengan un equipo de ejecuciones hipotecarias o venta al público pulido o necesiten capital. con la operación, los bancos extranjeros consiguen eliminar de su balance cualquier rastro de hipotecas y activos españoles, algo que además actualmente no está bien visto por los inversores. los nacionales buscan mejorar sus cifras de morosidad, activos y capital.
En el lado de la compra se encuentran además de los clásicos fondos de inversión -que siempre han estado en estas operaciones- unidades de grandes bancos españoles con total experiencia y dedicación a las ejecuciones, que además tienen portales inmobiliarios o plataformas de venta de pisos de eficiencia probada. como es normal, no sitúan en estas prácticas a bancos conservadores, sino aquellos que suelen ser más agresivos e innovadores. tras comprar con un descuento abultado pueden vender, por ejemplo, con un descuento del 50% y anotarse las ganancias, que además les servirían para equilibrar y "maquillar" las cuentas de compraventa de sus propios pisos. y es que las entidades están vendiendo sus propios pisos embargados con un margen pequeño o incluso a veces con pérdidas, por lo que esta práctica le ayuda a sacar adelante la propia cuenta de resultados y son una semilla de ganancias para el futuro.
Fuente: http://www.idealista.com